疫情后上海经济进入提速恢复阶段，整体经济市场环境呈现出回暖态势，但中期内各内行业发展前景存在一定的不确定性。

在经过了3个月的疫情影响后，上海经济从6月份开始进入快速增长的周期，在疫情后的4个月作为上海经济基础的上海工业总产值月均涨幅达到了13.25%，整体表现也从上半年的同期增长-11.6%快速上升到了三季度末的同期增长-2.7%，作为中国GDP排名第一的城市上海的经济表现出了较好的自我修复能力。

对应上海经济市场的表现，办公市场形成二次筑底态势，市场将大概率进入新一波恢复期，但市场需求焦点开始转变。

受到整体封控的刚性影响，2022年一季度末和二季度上海办公市场的需求进入了一轮冰封期。与2020年第一次疫情影响类似，供需市场都出现了阶段性低谷。

同时疫情后由于部分行业特别是中小微企业，受经营性现金流特性压力影响整体经营及需求出现了较为明显的萎缩，但结合整体经济指标及恢复情况可以发现，整体市场发展动力并没有出现本质上的影响，整体市场出现第一次疫情以后的大规模修复行情将成为较大概率的事件。

虽然上海办公物业租赁市场的整体净吸纳量开始恢复，但市场的需求结构开始有所改变。为确保在现有市场下的发展灵活性，新增租赁企业对物业整体使用成本的敏感度越来越高，更多企业希望在保障空间使用品质的同时更好的优化使用成本。

中期内整体经济环境的不确定性使得企业对成本管控的需求持续增加，而在保障物业空间品质的同时控制使用成本也成为现有上海办公市场上更多考虑的因素。

现有市场上大规模的新兴商务区的崛起为市场提供了更多的选择空间，同时由于短期供应量相对较为集中，这些规划和品质均相对较高的商务区在价格上还具备了足够的优势。

陆家嘴 VS 前滩

中央商务区、城市名片

传统商务区——陆家嘴

建成时间：

1990年启动开发，1995年首批交付，2005年，2010年再经历两轮集中交付

聚集产业：金融、专业服务

代表性企业：

平安、汇丰、中国人民上海总部、银河证券、花旗集团、拜尔集团、锦天城律所、东亚银行、SOM事务所、摩根士丹利、安永、大成律所

平均租金报价：10-12.5 元/平方米/天

（规划定位）世界级中央商务区

新兴商务区：前滩

建成时间：

2012年规划，主力项目自2018年前后陆续建成投入使用，2021年基本成型

聚集产业：专业服务、金融、TMT

代表性企业：

PWC、杜邦、捷豹陆虎、德州仪器、西门子医疗、东京三菱银行、威立雅、BD医疗、美国联合技术、科思创

平均租金报价：6.5-9.5 元/平方米/天

南京西路 VS 苏河湾

中央商务区、核心商圈、城市名片

传统商务区：南京西路

建成时间：

2000年首批项目集中交付，2005、2010分别第二/三轮集中交付

聚集产业：金融、专业服务、零售贸易

代表性企业：

雅诗兰黛，卡地亚，迪奥、黑石、高富诺管理咨询、伊藤忠丸红钢铁贸易、摩根大通、欧莱雅、美尔森、古驰、苏格兰皇家银行

平均租金报价：10.5-12.0元/平方米/天

（规划）上海城市地标、世界级滨水中央活动区

新商务区——苏河湾

建成时间：

2017年规划，2022年进入交付期

聚集产业：金融、零售贸易

代表性企业：

花王，凯盛融英信息科技，大童保险，富国商通融商业，佳丽宝，明和产业、舒勒锻压技术、鹏生文化传媒、朗宇实业、华贸实业、洋课信息科技、三得利

平均租金报价：7.0-8.5元/平方米/天

中央商务区、核心商圈、城市名片

传统商务区：淮海路

建成时间：

2000年首批项目集中交付，2005年第二轮集中交付

聚集产业：金融、专业服务、零售贸易

代表性企业：

百丽宫影院，史基摩欧文美尔，阿迪达斯，孩特贸易，露露乐蒙贸易，三井不动产，珂莱尔思百货，赋羲环境设计咨询，富士施乐、申万巴黎基金、美世咨询、碧日广告、香港康力斯

平均租金报价：9.5-11.5元/平方米/天

最早规划的城市副中心之一、核心商务区＆商圈

传统商务区——徐家汇

建成时间：

2000年首批项目集中交付，2010年第二轮集中交付

聚集产业：零售贸易

代表性企业：

百胜（中国）、阿迪达斯、必胜客、瑞表企业管理、埃克森美孚、艾瑞集团、天合光能、太平洋集团商业、佰仁健康、巴哈服饰、中智科技

平均租金报价：8.0-9.5元/平方米/天

（2035规划）承载全球城市核心功能的高品质中内活动区

新兴商务区——西岸

建成时间：

2012年规划启动，2018年进入交付期，2021年第二轮集中交付，2022年基本成型

聚集产业：文化传媒、TMT（人工智能）

代表性企业：

央视、芒果、华为、腾讯、阿里、商汤、平安、网易、上海人工智能创新中心、上海期智研究院、微软、上海鲲鹏+昇腾生态创新中心、联影智能、微步科技等。

平均租金报价：7.0-8.0元/平方米/天

长寿路 VS 真如

中心城区重要商圈＆商务区

传统商务区：长寿路

建成时间：

主要项目在2007-2013年间竣工交付使用

聚集产业：TMT、零售贸易

代表性企业：

Moody、雅苒国际集团（YARA）、大华科技，丽华坊商贸，上海商会网网络信息技术，香港金显企业，诺明软件、中国旅行社总社、杰尔思行广告，三星鹏泰技术咨询

平均租金报价：4.0-7.0元/平方米/天

建成时间：

2016-2018首批项目交付、2023年将迎来新一轮交付期

聚集产业： TMT

代表性企业：

京东、360、阿里、饿了么、

平均租金报价：3.5-6.0元/平方米/天

疫情推动企业客户办公选址更趋于理性化，高性价比、政策优惠、疫情政策落地执行度等带来的综合成本控制优势，叠加产业聚集度因素考量，让新兴商务区成为越来越多受到优质企业关注。

真如作为上海的西门户，兼具区位交通优势，其海纳小镇规划，随着阿里、京东等头部企业落地，数字产业的打造已初具雏形，真如有望成为继前滩、西岸后又一个即将崛起的新兴商务区。地标项目“中海中心”的入市，将开启真如作为商务区发展的新篇章。

真如境·中海中心